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同根不同命 世茂集團旗下兩房企業績“冰火兩重天”

翟繼茹 2019-11-15 11:00:08

轉載:中新經緯 薛宇飛

中新經緯客戶端11月15日電(薛宇飛)同屬世茂集團的世茂房地產、世茂股份兩家上市房企,2019年以來的業績表現卻不同。以住宅物業開發為主業、在港股上市的世茂房地產在前10個月就完成了全年業績目標的九成以上,而A股的世茂股份前三季度銷售額卻呈現負增長,業績完成率為54%。

  銷售業績“冰火兩重天”

  資料圖 世茂在售項目 中新經緯 薛宇飛 攝

  資料顯示,出生于福建的許榮茂早年間在香港從事證券業務,后來回到內地,在1989年投身房地產開發,世茂集團就此啟程。2000年以后,世茂集團先后在港股和A股分別擁有了兩家上市公司——世茂房地產與世茂股份。

  在港股上市的世茂房地產,主營住宅物業開發和酒店業務。根據世茂房地產近日發布的數據,截至今年10月底,世茂房地產累計合約銷售總額約1972.3億元人民幣,合約銷售總面積1099.52萬平方米,分別同比增長45%及33%。世茂房地產將全年的銷售目標定為2100億元,據此計算,前10個月,世茂房地產已完成了全年目標的93.92%。

  克而瑞研究中心稱,截至10月底,在年內設定了全年銷售目標的房企中,只有恒大、龍湖、世茂等10家房企的目標完成率在90%以上,世茂房地產的操盤銷售額與全口徑銷售額均位于中國房企第11位。受業績向好影響,花旗近日還上調了世茂房地產股票的目標價。

  不過,在世茂房地產業績不斷沖高的同時,同屬于世茂集團的世茂股份的銷售業績卻出現負增長。今年1~9月,世茂股份銷售簽約面積約為77萬平方米,同比減少27%;銷售簽約金額約為162億元,同比減少19%,完成年度目標的54%。

  世茂股份第三季度數據沒有披露具體的業務構成,但從2019年半年報可以看出,商業地產銷售出現負增長是拖累其業績增長的主要原因之一。數據顯示,上半年世茂股份實現營業收入128.21億元,同比增長5.54%,其中,住宅銷售額約94.48億元,同比增長19.19%;商業地產銷售額約26.6億元,同比減少24.73%。

  在負債率方面,半年報顯示,世茂房地產已經連續8年將凈負債率控制在60%以下,融資成本控制在5.6%左右。世茂股份當前負債率雖然不高,但今年前三季度負債總額達到了693億元,貨幣現金與現金流均出現負增長。

  商業項目面臨較大競爭壓力

  中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示,世茂股份銷售額下行,與整個房地產市場環境有關,即國內商業地產銷售有所萎縮。國家統計局11月14日發布的數據顯示,今年1~10月,全國辦公樓銷售面積下降11.9%,銷售額下降11.5%;商業營業用房銷售面積下降14.0%,銷售額下降13.4%。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,當前國內商業地產供應有些過剩,同質化問題嚴重,再加上互聯網對線下實體店的沖擊,整個商業地產都不是十分景氣。世茂股份的商業項目沒有多少自身特色,還要與萬達、華潤等巨頭競爭,壓力較大。

  “雖然現在一些三四線城市的消費能力正在提升,但世茂股份主要布局在一二線城市,也趕不上這波增長紅利。”李宇嘉對中新經緯客戶端說。

  除了商業地產因素,騰訊《棱鏡》今年6月報道稱,A股的世茂股份經常給H股的世茂房地產充當“肉盾”,承擔項目風險和成本,等到項目成熟具備穩定收入時,世茂房地產再接手項目。

  知名的深坑酒店即上海佘山世茂洲際酒店,由世茂股份歷經數年開發建設,在開業前的2018年5月,世茂股份以7.7億元的代價將其轉讓給了世茂房地產,此舉引來上交所的問詢,質問該筆交易是否侵蝕世茂股份利益。世茂股份回復稱,該酒店的轉讓,本質是世茂股份為了履行將代建的酒店項目返還給世茂房地產及其子公司的約定,出售深坑酒店所占土地使用權的價格是公允的。

  根據世茂房地產半年報,上海佘山世茂洲際酒店今年上半年實現營收1.32億元,營業額在其14家酒店中位列第二。而在2017年,世茂股份放棄收購前海世茂49%股權,轉而由世茂房地產以32億元的總對價收購標的,同樣遭到監管問詢,質問其是否違反不競爭承諾。

  10年前的協議是否履行?

  早在2009年,許榮茂、世茂房地產及世茂股份三方就簽訂了《不競爭協議》及其補充協議,明確劃分了兩家公司的營業范圍,即世茂房地產致力于住宅和酒店業務,世茂股份從事商業地產。但業內人士認為,從世茂房地產和世茂股份近幾年的業務構成來看,雙方都有越界的嫌疑。

  在世茂房地產今年上半年新增的60宗地塊中,除了張家口懷來項目是純商業地塊外,商住地塊有29個。世茂房地產正在運營14個物業項目,上半年共實現商業運營收入7.22億元。

  世茂股份在2019年半年報中稱,公司已建立“以商業地產為主、多元業務為輔”的業務架構。相關數據顯示,在世茂股份今年上半年128.21億元的營業收入中,住宅銷售額達94.48億元,占比約為73.7%;商業地產銷售額26.6億元,占比約20.75%。

  半年報還顯示,世茂股份在建和擬建的35個項目中,純住宅地塊有5個,住宅和商業混合地塊有14個;今年上半年銷售的25個項目中,純住宅地塊有2個,住宅和商業混合地塊有10個。

  通常情況下,除了劃分業務領域,還可以通過劃分地域來避免同業競爭局面的出現,但當前,世茂房地產與世茂股份在進駐的區域和城市上也有重合。根據半年報,兩家企業在長三角、粵港澳大灣區等區域都有布局,在上海、深圳、杭州、寧波、福州等城市均開展業務。

  謝逸楓認為,從世茂房地產、世茂股份的業務范圍看,雙方都打破了各自的經營邊界,有涉嫌同業競爭的嫌疑。同業競爭如果把控不嚴,可能會破壞市場交易規則,有損中小股東利益。

  當前,世茂房地產距離房企銷售榜前十只剩下一步之遙,市值接近900億港元,而世茂股份的市值在140億元人民幣徘徊。(中新經緯APP)


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